Le cosiddette tabelle millesimali sono di solito allegate al regolamento condominiale. Rappresentano la traduzione numerica delle caratteristiche delle unità immobiliari presenti, ma sono usate anche per la ripartizione delle spese di gestione del condominio.

Le tabelle millesimali sono quindi degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese. Non costituiscono, però, un requisito necessario per la costituzione del condominio. Le tabelle esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Il riscritto articolo 68 disp. att. c.c. stabilisce che ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Ciò vale sia per l'accertamento (articolo 68 disp. att. c.c.), sia per la revisione o modificazione delle tabelle (articolo 69 disp. att. c.c.), sia per la ripartizione delle spese (articolo 1127 c.c. ), sia per la partecipazione all'assemblea ( articolo 1136 c.c. ).

Sebbene sia detto diversamente dalla norma citata, le tabelle millesimali possono esistere indipendentemente dal regolamento condominiale. La loro allegazione rappresenta un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Ed infatti i condòmini, anche in mancanza del regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni. È comunque necessario che venga rispettata la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva (Cassazione n. 3245/2009 ).

Come si determinano

In mancanza di specifiche disposizioni normative in materia di determinazione dei valori millesimali, indicazioni possono essere reperite nella circ. Min. Lavori Pubblici n.12480 del 26/03/66, che contiene criteri per accertare il valore degli appartamenti che fanno parte di cooperative edilizie a contributo statale.

La base per esprimere in termini numerici il rapporto tra i diritti dei condomini è la superficie (in mq) di ciascuna unità immobiliare. A questo valore si applicano poi dei coefficienti che tengono conto delle numerose caratteristiche e criteri che possono influire sulla funzionalità globale dell'immobile.

Occorre dunque considerare gli elementi costruttivi e decorativi esterni che caratterizzano i vari piani, la natura e la qualità degli impianti di uso comune, ma anche l'esposizione e la luminosità dei vari ambienti, numero, forma e ampiezza dei balconi, la decorazione delle facciate, androni, scale, parti comuni, ecc.

Modifiche e revisioni

La riforma del condominio ha introdotto il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. che stabilisce:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:
  • quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

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